房地产企业的税收筹划与风险控制!

　　虽然房地产企业的税收筹划逐渐成为热点和重要的研究课题，但由于税收环境日益复杂，仍然存在一些不足。目前，越来越多的房地产企业逐渐重视税收筹划，提出了许多筹划方案，但仍不可避免地出现一些筹划问题，如流于形式而缺乏实践，税法意识淡漠，难以跨越风险鸿沟，或偏离新政策，未能充分发挥实际效果等。这些问题不仅极大地危害了企业内部的良好运行，也容易阻碍税务机关公正执法。

       因此，继续研究房地产企业的税收筹划还是有价值的。税务人员应认真研究最新政策，不断完善规划方案，进一步探索新思路，以避免企业声誉和经济的损失，促进企业的创建和国民经济的发展。

　　房地产开发企业(包括几个房地产开发企业组成的联合体)收到土地并向政府部门支付土地价款后，成立项目公司对收购的土地进行开发。同时满足以下条件的，项目公司可按规定扣除房地产开发企业向政府部门缴纳的土地价款。

　　(一)房地产开发企业、项目公司与政府部门签订变更协议或补充合同，将土地受让方变更为项目公司;

　　(二)政府部门出让土地用途、规划等条件不变，签订变更协议或补充合同时，土地总价款不变;

　　(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

　　税务筹划：“全部持有”是时点条件还是时段条件?

　　实务中，房地产开发企业拿地，交由项目公司开发的情形比较普遍。

　　房地产项目因融资及合作开发商的需要，常常会在拍到土地后，以老股东转让股权，或直接引进新股东的方式，增资扩股。实践中，要求企业在整个开发周期维持股权结构不变，比较困难。对此，中国大企业税收研究所副所长魏斌分析，房地产行业之所以会出现这类疑难问题，主要还是因为不同地区的政策执行口径存在差异。

　　常见处理方案一：

　　利用时间点的“模糊”，拿地时确实全部由受让土地企业所有，但拿地以后开发阶段并未要求不可以有新股东。

　　常见处理方案二：

　　母公司设立壳公司，由壳公司去设立项目公司去拿地，新股东进入壳公司层面拿股权，确保符合要求。

　　面对行业竞争和国家管制的压力，房地产企业应认清形势，密切关注国家法律法规的变化，做好税收筹划，以降低企业成本，提高企业管理水平，增加企业经济效益，保持企业稳定发展。